房屋買賣主要流程:

(一)斡旋

  由中介公司斡旋於賣者與買者之間,在一般的情況下,中介公司為取信於賣者,會要求出價之買者先拿出一筆斡旋金,若斡旋成功,則此筆斡旋金即成為訂金,若不成功,則原金額無息退還出價者。一般斡旋時間為三天至一週,收取斡旋金時,中介公司會與出價者簽定一個契約,叫買賣議價委託書,在契約書中言明所委託的總價,付款方式及委託斡旋金額,並言明委託金之交付方式是現金,支票或本票,如是票據,則須載明票號。契約中同時載明斡旋期限及無息退還之方式等。
  斡旋尚有另外一種方式,叫邀約書,不預收任何斡旋金,僅由出價者發出邀約,賣者簽名認可,但是邀約書有七天的審閱期,故在七日之內,不管那一方改變決定,都無任何罰責,故其有效性較弱,一般買賣的斡旋都不採取此方式。

(二)收訂

  斡旋金在賣方同意以議定之總價出售後,即收取斡旋金,此時斡旋金即變成為買賣之訂金。訂金的設計是為了確保簽約行為之履行,如果在收取訂金之後,簽約之前,有任何一方改變決定,即以訂金為其罰款之標準,若買方變卦,則訂金由賣方沒收,若賣方變卦,則除要退還訂金之外,尚須賠償同等之金額。除此之外,變卦的一方尚須負擔中介費用,約是總價的百分之二。因此,訂金越高,越有利於簽約的確保,但也會為改變決定的人帶來越高的罰責。
  邀約書雖沒有斡旋金,在賣方簽定後超過七天,對改變決定者仍有罰責,一般改變決定者,除了要付擔總價百分之二的中介費外,應以總價的百分之三為罰款標準。但因事先並未先將款項付出,常演變成須上訴開庭,始能確定罰責,對一般買賣的流暢作業相當不利。

(三)簽約

  一般較有規模的中介公司都會有駐點代書,專門輔導簽約的事誼,最起碼也都有特約合作的代書。在過去房屋買賣不透明的時代,為了害怕上當吃虧,常是買方有買方代書,賣方有賣方代書。現代不動產的經理人員都領有證照,具有專業水平,加上中介公司的經營也都朝透明與專業方向前進,因此其設立之代書具有高度的可信度,在交易的過程中,常是只用公司的代書,且代書費用雙方各半,這樣省事不少。
  有關於房屋的買賣契約簽定,會由中介公司的代書提供一分制式契約,約定雙方協議,若有特別約定事項,則當場補上,再次講解與宣讀,俾兩肇都已明白認同,使完成簽手續。契約一式三分,三方各持一分。
  契約的重點有總價,標的物,付款方式等事項,我們以住商不動產的制式契約為例。
  一般在簽約時,會要求買方付第二筆款項,叫簽約金。

(四)履約保證

  所謂的履約保證,其實就一種保證契約。一般房地產交易最令當事人擔心的就是買方付錢之後得不到房子,賣方房子已過戶給買方卻拿不到錢,樣的糾紛在過去時有所聞,為了使房地產買賣能更安全和透明化,近年來房屋仲介公司普遍引進履約保證制度。通常由金融機構來擔任保證方,對賣方保證一定可以拿到價金,對買方則保證一定可以得到房子。若有一方無法依約得到其應得者,保證方會擔負賠償的責任。
  由於保證方必須擔負保證的責任,因此也可以要求兩方在交易的過程中,依其規定處理,因此在履約保證的交易過程中,所有買方付出的款項必須先存到專戶中,除開代書由中請領支付之增值稅及清償原貸款之要求外,不得動用其金額。而新過戶核發之土地所有權狀及房屋所有權狀亦暫由保證方保管,直到結案時才同時交與兩方。
  我們以安信建築經理公司的履約保證為例,看其如何說明。
  前面是履約保證之說明,以下我們來看看玉山銀行、聯邦銀行及安信的履約保證契約書內容。
  買賣雙方在錢匯入專戶之後,皆可以電話向保證方查詢,以確保錢確實已入專戶,資訊完全透明。

(五)用印

  用印最主要是雙方備綏過戶時必要使用的證件,賣方須準備印鑑證明,印鑑章,身分證影印,房屋稅稅單等。在這個階段,代書就會把申請增值稅。及過戶必用的文件都備綏,並且都蓋章蓋好。而買方則要支付第三筆款項,叫用印款。

(六)完稅

  所謂的完稅就是付清增值稅及契稅,這兩種稅是在房屋交易過程中主要的兩項稅款,也是除開中介服務費外(中介服務費一般是賣方收總價的百分之四到五,買方收百分之一到二,因公司和個案會有些不同),最重的兩項開支。因為在完稅之後,就是送地政過戶了,所以通常在這個階段會要求買方將房屋前款、契稅、中介費完全付清。這時所付的款項,我們稱之為完稅款。付款最好的方式是由買方直接將款項匯入履約保證帳戶,這樣子不但安全,而且有金錢往來的證明。
  由於過完戶之後,房子名義上已是為買方所有,但後款尚未付清,這時代書會要求買方應出具一張與後款同等金額的本票給賣方,以保證後款支付行為的履行。
  另外,因為過完戶之後就要結案了,房屋的後款一般是由買者向銀行貸款而得,因此在這個階段買者應積極處理貸款的事宜。貸款有許多的手續,如估價、對保與徵信,尤其是在使用首次購屋優惠利率時,徵信會較為費時。若是貸款者信用不佳,則會更為費事。貸款事宜及過戶同時辦理,一般的默契是十五天為限,現在的地政都E化了,辦理非常快速,以前至少一週才會完成,但現在三到五個工作天肯定會完成,因此會讓時間延遲的就是貸款了,如果因為買方之故,貸款超過十五天無法貸出,則賣方可以要求買方依延遲的天數,支付利息。

(七)結案

  結案的主要工作是買方將貸款出來的後款匯到專戶中,並清償一切費用,包含中介費用;通常賣方的中介費較不必擔心,可由專戶款中直接扣除。但此時賣方要將本票、水電費、瓦斯費、管理費等的繳交證明及房子的鑰匙交與買方,並同時讓買方驗收房子,而代書則將新的土地所有權狀及房屋所有權狀交與買方,到此案子才算了結。結案最要注意的就是,買方的本票一定要記得收回來,水電瓦斯一定要清算,有時電費可能高得嚇人,不可以大意,另外當年的房屋稅及土地稅,應依持有的天數(以權狀為準)清算,以求公平。
  如果是向建設公司直接購買房子,都會有保固書,一般而言,管線的保固至少都有一年,但在法規上,結構體的保固其實是三十年,不過一般建設公司多半不寫入保固書中,以規避其責任,每次只要有問題發生,不經過法律訴訟,消費者多半無法得到賠償。而且建設公司常常會藉由宣告倒閉,以免其責任,因此後來政府在法規中強制要求建設公司設立安全基金,以建築物之造價為基準,第一個一千萬提撥千分之二十,第二個一千萬起,每千萬提撥千分十五,做為住戶的安全基金,除非是用來修繕結構體以保障住戶安全,否則非經全體住戶同意,任何人不得動用,其所滋生之利息亦然。
  若是向中介公司買的中古成屋,一般是沒有保固書的,但較大型的中介公司,為維護其商譽,也會提供保固,不過一般都是漏水保固而已。